工事区分とは？A工事、B工事、C工事について

オフィス移転やリニューアルをスムーズに進めるには、工事区分「A・B・C工事」の内容を理解しておくことが重要です。工事区分を正しく把握していないと、追加費用ややり直し工事が生じるだけでなく、費用負担をめぐるトラブルから工期の遅延につながる恐れもあります。
本記事では、3つの工事区分の違いと、実務担当者が事前に押さえておくべき注意点を分かりやすく解説します。 

※本記事では一般的な工事区分について解説しています。 
実際の区分や施工範囲は案件ごとに異なることがあるため、詳細は必ず管理会社の指示を確認するようにしましょう。 

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工事区分とは？オフィス移転・改装で知っておくべき基礎知識

まずは、「工事区分」とは何か、そしてA・B・Cそれぞれの工事内容や、関係者がどのような役割を担うのかについて見ていきましょう。 

工事区分が必要な理由 

オフィスビルやマンションなどで工事区分が設けられているのは、誰（オーナー・入居者）が工事業者を選定・発注・費用負担を行うのかを明確にし、トラブルを未然に防ぐためです。 
あわせて、工期の短縮や費用の適切なコントロール、そして安全管理のしやすさといった利点も期待できます。工事区分は、次のような書類・資料で確認できます。 

工事区分表	工事区分を確認する上で基本となる資料です。 多くの場合、ビル管理会社やオーナーが用意しており、A工事・B工事・C工事といった区分の判断が一目でわかるよう整理されています。
賃貸借契約書	契約書には「工事に関する条項」や「原状回復」「専有部・共用部の扱い」といった規定が盛り込まれています。 どの範囲を誰が工事できるのか、その根拠を確認できる大切な資料です。
重要事項説明書	宅建業者が説明する重要事項の中には、専有部や共用部の取り扱い、工事に関する制限事項が含まれる場合があります。 契約前に確認することで、入居後のトラブル防止につながります。
入居の案内	入居時に配布される案内資料には、工事申請書の提出方法や資材搬入のルールなど、実務的な手続きがまとめられています。 ここから区分のヒントを得られるケースも少なくありません。
管理規約	ビル全体で定められたルールを示すものです。 工事に関する制限や許可の流れが規約に明記されている場合もあり、工事区分の判断材料となります。

A・B・C工事は工事の規模や内容、目的によって大まかにカテゴリー分けされています。
しかし物件ごとに区分内容が異なるため、オフィス改修を検討している方や移転を検討されている方は、必ず事前に入居している建物の工事区分がどのようになっているか確認しましょう。 

A・B・C工事の違いと施工対象 

工事がどの区分に分類されるのか、加えて「誰が業者を手配し、費用を負担するのか」についても、以下でご紹介します。本表はあくまで一例であり、実際の区分や施工範囲はビルごとに異なりますので、詳細は必ず管理会社の指示をご確認ください。 

　　　 　　　

工事区分	業者選定	工事発注	費用負担	施工範囲例
A工事	オーナー	オーナー	オーナー	ビルの建物全体に関わる工事が対象です。  ・エレベーター ・共用トイレ ・共用通路・階段  ・外壁・屋上など ・消防設備（共用部） ・給排水設備（共用部）
B工事	オーナー	オーナー 入居者	入居者	入居者の要望で行う、オフィス内の躯体に関わる工事が対象です。  ・電源・分電盤 ・給排水設備 ・空調設備 ・消防設備 ・防水設備 ・間仕切り
C工事	入居者	入居者	入居者	オフィス内の躯体や設備にからまない内装工事や什器設置工事が対象です。 ・内装クロス貼り替え ・床カーペット張り替え ・什器の設置 ・電話・インターネット工事 ・照明・コンセント・ブレーカー増設など

マンションやオフィスビルなどには、入居者がその責任のもとで自由に変更できる「専有部」と、入居者全員で共有し建物全体にかかわる「共用部」があります。 
A工事は共用部にかかわる工事で、エントランスや廊下の消防設備、給排水設備工事などが含まれるケースが多くあります。 
一方、B工事は専有部内で行われる工事のうち、建物全体に影響が及ぶ部分が対象とされる場合があります。C工事は専有部内の壁や天井、柱などに囲まれた内側の工事で、建物に直接影響が出ない範囲の工事とされています。 

工事区分を理解することで得られるメリット

工事区分を把握しておくことで、実際の工事をよりスムーズに進めることができます。 
具体的には、費用や工程、安全面などで次のようなメリットがあります。 

• 予算計画が立てやすくなる 
  費用負担者が明確になるため、コスト管理がしやすくなります。 
• 工期の短縮・作業効率の向上につながる 
  区分ごとに工事責任者を明確にでき、工程全体の管理がスムーズになります。 
• 安全管理がしやすくなる 
  責任範囲を明確にできるため、トラブルの未然防止につながります。
• 法令に則った安全な施工が可能になる 
  工事の種類や建物構造に応じた専門業者が対応し、適切な施工体制を整えられます。 

A工事・B工事・C工事の具体的な内容と特徴 

工事区分ごとの具体的な工事内容や、発注者・費用負担がどちらになるかなどを詳しく解説していきます。また工事の特徴や、物件管理者・入居者それぞれの視点で見たメリット・デメリットについてもご紹介するので参考にしてみましょう。 

A工事とは？費用負担・対象範囲のポイント 

A工事とは、建物全体に影響が出る部分や共用部、設備類に関する工事をいいます。具体的には次のような工事です。 

構造部	基礎・柱・土台（床）・梁・屋根・階段・外壁など
共用部	エントランス・ロビー・エレベーターホール・廊下・エレベーター・エスカレーター・階段・駐車場・駐輪場・トイレ・洗面所・給湯室・ゴミ捨て場・屋上・窓ガラス・サッシ・集合ポスト・メーターボックス・貸会議室など
設備	給排水設備・空調設備・防災消防設備・セキュリティ設備など

上記にかかわる工事は、建物の維持管理への影響が大きいということで、オーナーが費用を負担し、オーナーが指定する工事業者（指定業者）が施工します。 
A工事が多いと入居者の費用負担が減るというメリットがある一方で、工事内容に関して入居者が希望を出すことは基本的にできないのがデメリットです。 

B工事とは？高額になりやすい工事の特徴 

B工事とは、業者選定や工事発注をオーナーが行い、工事費用を入居者が負担する工事です。契約内容によっては業者選定のみをオーナーが行い、工事発注と費用負担を入居者が行う場合もあります。また、B工事は建物の入居時と退去時（原状回復）の2回必要になることもあります。 

B工事の対象となるのは、主に専有部内に備え付けられている設備で、建物の共用設備に接続しているため調整が必要となる、次のような工事（新設・移設・変更）です。 

• 空調設備  
• 防災・消防設備 
• 電気設備（分電盤・コンセントなど） 
• 給排水設備 
• 間仕切り壁 

一方で、指定業者に限定されることで工事の自由度が下がり、費用の減額交渉が難しくなる点には注意が必要です。結果として、工事費が高くなりやすい傾向があります。 

このようなデメリットを解消するには、契約段階で交渉が可能かどうかを確認しておくと安心です。 

また工事の規模や設備の種類、入居している物件によってはA工事に区分されたり、C工事とみなされる場合もあります。どこまでの工事がB工事に該当するのか、事前に確認しておきましょう。 

C工事とは？簡易工事や部分工事の扱い 

C工事は入居者が自由に業者を選び、発注や費用負担も入居者自身が行う工事です。専用部内の内装工事（壁・床）やインターネット工事、照明・コンセント・ブレーカーなどの電気工事が該当します。 
これらの工事は建物に直接影響が出ないということで、入居者の責任において品質と安全を確保する必要があります。 
工事費用は施工範囲や仕様による価格差、依頼する業者によって変動します。一方で入居者側が業者を自由に選べるため、複数の業者に相見積もりを取り、価格や工事内容を比較検討できる点はメリットです。 

B工事を適正に進めるための確認・管理方法

先ほどご紹介したように、B工事はオーナーが業者を選定・発注し、入居者側が工事費用を負担する工事です。 
そのためコスト面での交渉が難しく、工事スケジュールを把握しづらかったり、工事内容の自由度が制約されてしまう場合があります。 

またB工事にかかる費用を事前に把握していなかったことで、想定以上の金額を請求されるケースや、C工事との連携不足によって思わぬ追加工事が発生するケースもあります。 

こうしたトラブルを防ぐためにも、B工事を適正に進めるための確認ポイントや管理方法について、あらかじめ理解を深めておきましょう。

ビルごとの工事区分の確認と管理会社・オーナーへの質問ポイント

まずは、ビルごとに異なる工事区分を事前に確認しておきましょう。工事区分は大まかに分類されているものの、物件によってはオーナーの考え方によって分類が異なるケースもあります。 

工事区分表や賃貸借契約書などの書類に詳細が明記されているため、契約時にしっかりチェックしておくことが大切です。不明な点がある場合は、管理会社やオーナーに確認するようにしましょう。 

発注スケジュールの管理で工期延長を防ぐ

 B工事を適正に進めるには、発注スケジュールの管理が欠かせません。あらかじめ入退去時の発注期限を把握しておけば、工事遅延による追加費用の発生や工期の延長を防ぐことができます。入居者自身が指定業者に工事を発注する場合は、余裕を持った移転計画を立てられるよう、スケジュール管理を徹底しましょう。 

新オフィスのオープン日から逆算して、移転スケジュールを策定するのも有効です。 

オーナー発注・入居者発注のいずれの場合も、工事期間が延びる可能性を考慮し、ゆとりを持った移転計画を立てることがポイントです。 

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工事内容の精査と交渉で無駄を削減 

特にB工事は、オーナー側が建物の価値を損なわないよう、一定以上の品質を求める傾向があります。また指定業者も関係の続くオーナーの要望を優先しやすく、相見積もりが行われないことから、通常より高い利益を上乗せされる場合もあります。 

さらに、指定業者が1社のみであることから、価格を含めた交渉の難易度が高くなるのもB工事の特徴の一つです。 
このようなB工事で無駄を削減するには、不要な工事やC工事として対応できる部分がないかを見極めた上で交渉するのが重要です。 
過去に行った同様の工事の見積もり金額と比較したり、他テナントの施工事例を参考にしながら、必要性や見積金額の妥当性をオーナー・管理会社と話し合いましょう。 

品質・安全管理のチェックポイント

B工事を適切に進めてもらうには、施工品質や安全管理の確認が欠かせません。そのためには賃貸契約書に工事の範囲や費用負担はもちろん、工事終了後の確認方法などが明記されているかを確認しておきましょう。 

特にB工事は、建築基準法やビル管法で「特定建築物の建築等」と定められており、役所への届け出や検査が必要となるケースが多く見られます。またB工事の安全管理や必要な届出が適切に行われているかについては、建物の管理会社が確認・指導する義務を負っています。 

法令順守の観点から現場管理責任者の有無や検査体制を確認する必要がある場合は、管理会社に相談・確認するようにしましょう。 

C工事の業者選びとコスト削減の方法 

C工事は入居者が業者選びを自由に行うことができます。そこで本章では、C工事を安心して任せられる業者選びのポイントや、コスト削減の方法について解説していきます。 

実績ある業者・ワンストップ対応可能な業者の選び方 

C工事を依頼する業者を選ぶ際は、オフィス工事の実績が豊富な業者や、デザインから施工までワンストップで対応できる業者を選ぶようにしましょう。 
実績が豊富かどうかは、業者のホームページに掲載されている施工事例や実績から確認できます。その際は、アフターサービスの有無や対応範囲、工事価格などが自社の希望に合っているかもチェックしておくと安心です。 

オフィス工事では、デザイン設計業者と施工業者を別々に依頼することも可能です。ただし、移転までの時間が限られている場合は、デザインから施工、アフターサービスを一括で任せられるワンストップ対応の業者がおすすめです。 

ワンストップで対応できる業者なら、打ち合わせを一度にまとめられるため工期の把握がしやすく、全体を一括管理しやすいというメリットがあります。また、工事費用を抑えられるのもワンストップ施工業者ならではの利点です。

設計・発注段階からできる工事コスト削減の工夫

オフィス工事では、B工事とC工事を同時に行うケースが多く見られます。そのため、設計や発注といった早い段階からB工事の範囲を確認し、概算でも構わないので見積もりを依頼しておくと、より予算計画が立てやすくなります。 

またB工事を請け負う指定業者と、C工事を担当する業者との連携を密にしてもらうことで、使用する設備の仕様調整がスムーズになり、追加工事を減らせるというメリットもあります。 
特に工事区分があいまいなままだと、追加工事ややり直し工事が発生する場合があります。そのため、発注段階でそれぞれの業者に対し、どこまでの範囲の工事を依頼するのかを整理しておくことが重要です。 

さらに、工事コストを削減するには、「短工期での実施が可能かを確認する」「複数の工事をまとめて発注する」といった工夫も効果的です。 

オフィス内装工事の費用・流れ・業者選びのポイント 

オフィスの内装工事を検討している方は、費用相場や工事の進め方、業者選びの参考にしてみてください。

オフィス内装工事の費用目安とコストの考え方 

オフィス内装工事の費用目安は、工事範囲によって大きく変わります。 

まず、オフィス全体をリニューアルする「全体改修」。内装やレイアウト、設備の入れ替えまで幅広く対応でき、オフィスイメージを一新したい場合や老朽化が気になる場合に適しています。費用相場は坪単価10万～30万円程度が一般的です。 

一方で、受付や執務エリアなど限られた範囲をきれいにしたい場合は「部分改装」が向いています。相場は坪単価10万円前後からで、全体改修よりやや割高になる傾向があります。これは、施工範囲が狭い分、部材の仕様やグレードによって費用が大きく変動するためです。 

工事の進め方・施工スケジュール

実際のオフィス内装工事は、次のようなスケジュールで進められます。 

1. コンセプトや目的の設定 
2. 業者の選定 
3. デザイン設計 
4. 見積・契約 
5. 施工スケジュールを立てる 
6. 工事着工 
7. 完了検査 
8. 引き渡し 

施工スケジュールは、工事業者と調整しながら休日や長期休業期間に設定するのが一般的です。特に全体工事の場合は、半年～1年と長期にわたるケースもあります。全体を管理する際には、フェーズごとに締め切りを細かく設定し、全体のスケジュールを計画的に組み立てていくとよいでしょう。 

失敗しない業者選びのコツ 

内装業者を選ぶ際には、以下の点をチェックしておくと安心につながります。

• 施工実績が豊富か 
• 得意分野が自社の希望する工事に合致するか 
• アフターサービスの充実度 
• 法令を遵守しているか
• 保証体制はしっかりしているか 

施工例や実績を調べる際は、同じ物件での工事実績があるかもチェックしておくとよいでしょう。以前から管理会社とやり取りをしている業者であれば、B工事と関連する部分の打ち合わせがムーズに進みます。 

実際に業者を選定する段階では、複数の業者から相見積もりを取り、金額や工事内容、保証やアフターサービスなどを比較した上で1社に決定するようにしましょう。

リリカラのオフィス工事管理サービスについて

オフィス改装の実践例とポイント解説

また、弊社ではA・B・C工事の区分に縛られず、入居されるビルの規定やお客様のニーズに合わせて、多岐にわたる工事の種類を広い範囲で請け負うことが可能です。煩雑になりがちな各協力会社との調整も一括して承りますので、スムーズなオフィスづくりを実現できます。 

株式会社フレーベル館 

絵本出版や玩具の企画販売、子どもの遊び場運営を手がけている施主様の自社オフィスビルで、2階～4階の執務エリアと1階のエントランス・ラウンジ・ショールームの改装を行いました。 

コロナ禍で閉鎖していた直営ショップは、ショールームとしてリニューアルしました。会社の沿革が分かるコーナーや自社商品の展示スペースを設け、子どものお客様が訪れることを想定して、家具や内装、照明にもこだわった仕上がりとなっています。 

株式会社フレーベル館様のデザイン事例詳細はこちら

株式会社横浜シミズ 

社員同士の関係を深めたいという想いから「Open Field Mind」をコンセプトに、フリーアドレス席を備えた執務エリアや、仮眠ができる大型ソファを設置したリフレッシュルームのあるオフィスに仕上げました。 

来訪者やアルバイト従業員の出入りが多いとのことで、5つの会議室を設けています。従業員との動線が重ならないよう、出入口を分けるなどレイアウト面でも工夫を凝らしています。 

執務エリアは固定席とフリーアドレス席で構成されており、コミュニケーションのしやすさに配慮した配置や家具選定を行っています。 

株式会社横浜シミズ様のデザイン事例詳細はこちら

エプソン販売株式会社 

支店のオフィスリニューアルを機に、デザイン性と機能性を併せ持った「出社したくなるオフィス」を実現した事例です。 

これまでは島型の固定席オフィスでしたが、全席フリーアドレスの都会的なオフィス空間へと刷新しました。 

またABW（Activity-Based Working）を促す19種類の席を設け、業務の特性に応じたエリア分けを実施しています。リラックスエリアや集中エリアなどでは、空間の役割に合わせてテーマカラーを設定し、家具も雰囲気に調和するものを選定しています。 

エプソン販売株式会社様のデザイン事例詳細はこちら

✔ あわせて読みたい

ABW導入のメリットと進め方を完全ガイド 社内外問わず働く人が働く場所を選ぶ働き方である「ABW」のメリット・デメリット、導入プロセスをご紹介いたします。

株式会社ユニフルーティージャパン

果物加工工場が併設されている現場事務所を、最新のオフィスにリニューアルした事例です。オフィスの稼働率を高めたいという目的から、今回フリーアドレスを導入しました。限られた空間の中に5種類の席を設け、自由な働き方を実現しています。 

また工場からのホコリや汚れを気にせず過ごせる清潔なオフィスにしたいという要望を受け、カーペット張りから掃除のしやすいフロアタイルへ変更しました。 

果物を扱う会社ということで、自然をイメージしたアースカラーや水色、バナナのイエローなどをテーマカラーに設定。 

さらに、工場が365日稼働している関係で休日や夜間の工事が難しいため、本来1カ月かかる工期を半分の2週間に短縮しました。このスピード対応も、施主様から高く評価いただいたポイントです。

 株式会社ユニフルーティージャパン様のデザイン事例詳細はこちら

まとめ 

オフィスリニューアルや移転工事では、A・B・C工事といった工事区分の理解が重要なポイントになります。 

特にB工事は、業者の選定と発注をオーナーが行い、費用を入居者が負担する仕組みのため、さまざまなトラブルが起こりがちです。事前に工事区分を確認した上で、工期管理や価格交渉ができるよう準備しておきましょう。 

また、工事区分はオーナーや建物によって分類の仕方が異なる場合があります。賃貸契約時に入手した工事区分表や賃貸契約書をもとに、独自の「工事区分確認チェックリスト」を作成し、活用するのもおすすめです。 

工事業者を選ぶ際は、同物件での施工実績があり、保証体制やアフターサービスが整っている企業を選定するようにしましょう。 

最後までお読みいただき、ありがとうございました！

リリカラのオフィス工事管理サービスについて